【概要】从2005年起在国家宏观调控政策大大实施的情形下，房价下跌的势头仍然减。不得已之下"国六条"应急实施，明确效果如何，我们将拭目以待。鉴于此种情况，本文融合对政策有效性的探究，在对山东省房价走势的现代科学分析基础上，明确提出了几点涉及的对策和建议。

　　【关键词】房地产价格弹性政策有效性 　　 　　一、房地产价格调控无以的原因分析 　　 　　1、中央政策的价值倾向。政府出于平稳宏观经济的目的，实施政策防止经济过热，容许房地产投资，构建房 　　地产价格的软着陆。政府每一个调控文件的第一句话，都是“房地产是国民经济的支柱产业”，政府正在小心翼翼的走一条钢丝绳，一旁是房地产暴跌带给的银行坏账与金融风险，另一边是极大的通货膨胀压力拒绝房地产投资的降温。

因此，政府的自由选择就不能是诱导投资、增加供给，而宏观调控带给的房价的居高不下就不能由消费者来买单了。　　2、地方政府的利益驱动。

自11号令容许地方政府以土地储备的名义和土地讨、拍电影、悬挂的预期收益作为抵押向银行大量负债以来，极大的利益驱动充分调动了地方政府引发新一轮土地投资和城市建设投资的高潮。由于地方政府本身就是利益博弈论中的一方，因此很难跑出过去宏观调控所经常出现的怪圈，这也沦为了长年增进房地产业高速发展、房价加剧依旧的类似推动力。据七部委、八省市房地产检查报告称之为，新政实施后，除少数省市如期发布了明确的标准以外，其它大多数城市并没积极响应七部委文件的精神，大部分省市还在从容、等候。

　　3、开发商的独占优势。国内的房地产市场的格局是强势房地产开发商、弱势民众。

房地产开发商不仅掌控了可观的经济资源，而且结为一个十分强劲的利益群体，并利用他们所掌控的经济资源来劫掠整个社会大多数人的利益，甚至在一定程度上利用舆论来确保自身不合理的暴利。有的房地产开发商会用利益勾结某些所谓的权威，作出所谓的权威报告来混淆视听，激化信息的不平面。因此，导致政策调控房价的可玩性增大。

　　4、银行的推波助澜。近几年来，国内房地产市场之所以需要在短期内很快发展，最主要的原因就是银行信贷资金的不易获得性与利率过较低。个人消费信贷快速增长，造成了个人住房消费较慢收缩、房地产市场抹黑及房价的较慢下跌。尽管新政对银行信贷有所约束，但效果不大。

　　5、消费者的急不可耐。全然从理论上谈，只要消费者都持币观望，房地产市场上供大于求，房价才对不会下跌的。但实质上在市场信息不几乎的情形下，消费者很更容易为各种声音所左右，按捺不住开始入市。

根据博弈论理论，在部分消费者先行一步的情形下、对方策略无法挽回的情形下，剩下的消费者不能是迎头赶上。　　 　　二、房地产价格弹性系数分析 　　 　　房地产与一般商品有所不同，不仅具备消费品属性，还具备投资品的属性。作为投资品，其价格构成机制和一般的商品有所不同，不是各不相同市场上的供求关系，而是各不相同未来的获益预期，预期价格上涨则市场需求减少，预期价格暴跌则市场需求增加，所谓的预期价格就是消费者根据以往的价格走势及国家宏观调控政策倾向来辨别的。

总结来说，在投资品的市场中不不存在均衡点，没平衡价格,价格波动规律就是“追涨杀跌”。　　多达，房地产开发中，定金和预收款和商业银行贷款占到资金来源的70％，而自筹资金仅有占到30％。

所以，在此情形下，房地产泡沫的构成主要是由供给者的投机供给引发的，房地产低买高卖的差价收益也主要由供给者榨取。　　1999年至2002年，山东省房地产市场的市场需求价格弹性基本都大于供给价格弹性；而2003年至今，市场需求价格弹性都小于供给价格弹性，也就是说，目前的房价居高不下主要源自市场需求所致。

然而从2004年的统计资料的全省房价收益比来看，全省的房价收益比并不合理，占到全省人口总数65％的中低收入人群房价收益比多达3－6倍。也就是说，目前山东省房地产市场上欺诈市场需求占到相当大比例，这里所指的欺诈市场需求某种程度仅限于投机性市场需求，还包括消费者迫使房价将之后下跌的预期压力、以多达自己现实出售能力的波澜市场需求。因此，房地产调控无法忽视消费者，要通过政策导向掌控房地产的投机性，将房价调控到合理水平。

　　 　　三、对政策介入房地产市场的几点思维 　　 　　2004年诺贝尔经济学奖获得者基德兰德和普雷斯科特主要贡献之一就是时间一致性问题，具体来说就是，公众在作出当期决策的时候，不仅要实地考察政府当期和之前曾所作的政策自由选择，而且还要考虑到政府将来的现实趋势，同时还要参照自己的自由选择不会对政府未来的决策产生怎样的影响，在这种情况下，由于静态分析方法并没考虑到公众对政府政策的预期，因此似乎不是拟合的解法方法，其所获得的平衡结果也不能却是一个次优平衡，因此也就产生了所谓的时间一致性问题。如果人们对政府调控房地产市场能力不存在无稽之谈，并预期房价还不会下跌，就会暂停购房不道德，即使房价多达自己的出售能力。

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